Información para Personas Extranjeras

Comprando Bienes Raíces en U.S.A.

 

 1) ¿Qué es FIRPTA y cómo afecta a un extranjero al comprar propiedades en los Estados Unidos?

 

La sigla “FIRPTA” se traduce como "Acta Impositiva de Inversión Extranjera sobre Bienes Inmuebles".  Promulgada en 1980, la ley permite al IRS (Agencia gubernamental impositiva) de los Estados Unidos imponer retenciones sobre el impuesto a la renta producida de la venta de sus propiedades a las personas extranjeras. El interés real de una propiedad (United States Real Property Interest o “USRPI”) es definido por el IRS. En general, FIRPTA impone un impuesto del 10 % al 15% del importe bruto de la propiedad de cualquier persona extranjera que se desprenda de una “USRPI”. Este impuesto debe, necesariamente, retenido por el comprador de la propiedad, que es generalmente el agente de retención, y enviado al servicio de impuestos internos, IRS. El impuesto retenido debe ser pagado dentro de los 20 días de la venta o transferencia de la propiedad. Cabe aclarar que en cada caso será el IRS quien establezca en última instancia el monto definitivo a pagar en concepto de impuestos (pudiendo este monto ser superior o inferior al importe retenido al concretar el cierre de la operación).

 

2) ¿Hay excepciones a FIRPTA?

Sí, hay exenciones para evitar FIRPTA o para reducir la cantidad requerida como retención. Por ejemplo, si la propiedad se compró para ser utilizada como residencia y el precio de compra es de $300.000 o menor, FIRPTA no aplicaría. Otra excepción es cuando el comprador recibe un certificado, bajo pena de perjurio, donde el vendedor afirma que él no es una persona extranjera (es ciudadano, residente, etc.). Otro caso de excepción acontece cuando el comprador recibe un certificado de retención del IRS, que exime de retención o reduce la cantidad de retención por debajo del requerido 15% del precio de compra. Dicha exención (obtenida a través de la presentación de la forma 8288-3) debe presentarse no más tarde de la fecha de cierre de la venta.

 

3) ¿Qué tipo de gastos puede utilizar una persona extranjera para compensar los ingresos devengados de las inversiones en el sector inmobiliario de Estados Unidos?

Aquellos gastos directamente relacionados con la actividad de alquiler serán deducibles. Por ejemplo, impuestos sobre bienes raíces, depreciación, intereses hipotecarios pagados, gastos mantenimiento del condominio, reparaciones, seguro, servicios, etc. Si el inmueble es propiedad de un individuo o una entidad extranjera, el propietario podrá optar por tratar la renta pasiva como "efectivamente conectado" con un comercio o empresas de los Estados Unidos. Esta elección debe fijarse a una declaración de impuestos presentada oportunamente. Si no se hace esta elección, el inversor perderá todas las deducciones actuales relacionadas con la actividad de alquiler (a menos que el dueño realmente se dedica a un comercio de los Estados Unidos o negocios con ésos bienes raíces).

 

4) ¿Qué sucede si utilizo la propiedad, en parte como una propiedad de alquiler y en parte como una casa de vacaciones?

Si se utiliza la propiedad durante 14 días o más como una casa de vacaciones y el resto del tiempo es alquilada a terceros, el inversionista extranjero debe prorratear los gastos incurridos y dividir entre la actividad personal y el alquiler. El prorrateo debe contar el número de días que se utiliza el inmueble como una propiedad de alquiler por separado del número de días que se la utiliza para uso personal. El porcentaje resultante se multiplicará entonces por los gastos incurridos en la propiedad. Aquellos gastos de uso personal son limitados o no deducibles.

 

5) ¿Cuál es la estructura óptima para una persona extranjera que compra una propiedad en el Sur de la Florida?

 Desafortunadamente, no existe ninguna solución "para todo tipo" de cliente sino según la situación y las necesidades del inversor. Cada inversionista es diferente en términos de circunstancias, objetivos y prioridades. Aquellos inversores que no están demasiado preocupados por el pago de impuestos optan por una estructura mucho más simple por el que el USRPI es propiedad de una LLC (Limited Liability Company) de varios miembros, que pudiera no proporcionar protección completa de impuestos sobre inmuebles. Aconsejamos firmemente a los Extranjeros que deseen comprar propiedades en los Estados Unidos consultar con un profesional en materia de impuestos como una parte Integral del proceso de compra.

 

6) Es posible que una persona extranjera pueda diferir la ganancia de la venta de un interés de bienes raíces de Estados Unidos (USRPI)?

Sí. Una persona extranjera que posee inversiones inmobiliarias puede participar en un intercambio simultáneo de similar por el que se enrola la ganancia de la venta de la propiedad en la compra de otro inmueble de inversión.

Un intercambio similar retardado (en comparación con una simultánea) es un proceso detallado, que requiere varios formularios a completar y debe ser aprobado por el IRS. Las limitaciones de tiempo son un factor ya que la nueva propiedad de inversión (que compra reciente vendedor) debe ser identificada dentro de los 45 días del cierre de la propiedad original y adquirida dentro de 180 días de la fecha de cierre de la propiedad original. La retención FIRPTA es necesaria en un intercambio similar retrasado.

Los detalles sobre cómo entrar en esta clase de intercambio deben ser discutidos y llevados adelante por medio de un abogado de bienes raíces o un profesional en materia impositiva.

 

7) ¿Debo obtener un ITIN (número de identificación fiscal)? 

Generalmente, un individuo extranjero o entidad tendrá un ITIN si vende una propiedad (USRPI) y es necesario presentar una declaración de impuestos o bien obtener un reembolso o pagar impuestos adicionales adeudados. Un ITIN también se requerirá para la propiedad de alquiler o cuando la persona extranjera tiene la intención de transferir la propiedad a una estructura con una disposición de no reconocimiento.

 

 

Esta información se suministra únicamente a efectos orientativos de actuales o futuros compradores-vendedores-inversores en propiedades en los EE.UU. Aconsejo a todos los interesados consultar con los respectivos profesionales certificados en todos los aspectos legales, impositivos y contables quienes brindaran mayor información sobre los temas aquí enunciados.